På alla fungerande marknader används priset för att balansera utbud och efterfrågan. Det är därför Du kan gå till din lokala butik och köpa en liter mjölk eller till Din lokala bilhandlare och köpa en ny (eller begagnad) bil.
På hyresmarknaden är det inte så och där fungerar inte heller priset som en reglerande faktor.
I samband med Andra världskriget infördes hyresreglering i Sverige och alltsedan dess har prissättningen på hyresbostäder varit kontrollerad utanför marknadsmekanismerna. Eftersom det hela tiden har funnits en fungerande marknad för villor och bostadsrätter har de välbeställda alltid klarat sig undan de problem som regleringarna skapat. Det är bara de fattiga som är offer för regleringarna! Hyrorna fastställs idag enligt den så kallade ”bruksvärdesprincipen”, den innebär att det ska vara dyrare att hyra en stor, fin och trevlig lägenhet än en liten, ful och otrevlig. Alla vet att så inte är fallet. De som haft kontakter, tur eller betalat svart sitter på hyreskontrakt för de bästa lägenheterna till de lägsta kostnaderna. De som saknat dessa förutsättningar betalar dyrare för sämre lägenheter i avlägsna förorter.
Hyressättningen styrs av överenskommelser mellan Hyresgästernas Riksförbund (en socialdemokraterna närstående organisation) och SABO (de av socialdemokraterna oftast kontrollerade så kallade allmännyttiga bostadsföretagens organisation). De två organisationerna kommer överens om vilka faktorer som ska styra hyressättningen och resultatet har blivit som ovan beskrevs. Det har också medfört att det nästan inte byggs några hyreslägenheter alls i Sverige idag, eftersom ingen kan bygga en lägenhet och tjäna pengar på det om de nuvarande principerna för hyressättning ska gälla. Det uteblivna byggandet innebär i sin tur att de svarta priserna går upp.
Professorn vid Uppsala Universitet Bengt Turner har nyligen genomfört en studie för att undersöka hur en på konsumenternas önskemål (preferenser) byggd hyressättning skulle se ut. Undersökningen har genomförts i Stockholm, Malmö, Norrköping, Örebro, Gävle och Skövde. 9000 intervjuformulär skickades ut och 4600 svarade. Enkäten och den efterföljande analysen var ett försök att se vad hyresgästerna var beredda att betala om de hade ett val. Som läget är idag har de flesta inget val, och därför kan frågeställningarna verka hypotetiska, men enkäten har utformats för att den så realistiskt som möjligt ska motsvara hyresgästernas verkliga betalningsvilja.
Undersökningen visar att de principer som HR och SABO använder i sina avtal inte svarar mot hyresgästernas uppfattning. I det existerande systemet tillmäts en faktor som husets byggår stor betydelse. Ju nyare byggnad, desto högre hyra. Så ser inte alls hyresgästerna på saken. Det finns tvärtom en viss tendens till att hyresgästerna är beredda att betala mer för det äldre husets charm. Med ett viktigt undantag. Ett modernt kök värdesätts högt. Men det gäller lika mycket ett modernt kök i ett gammalt hus som i ett nytt hus. Det finns faktorer som värdesätts i SABOs och HRs förhandlingar som hyresgästerna knappt alls bryr sig om, det gäller till exempel källsortering av sopor och tillgång till fotbollsplaner. Hyresgästerna är inte beredda att betala. Men så länge SABO och HR bestämmer får de betala.
När det gäller bostadens läge är avvikelsen från den faktiska hyressättningen och hyresgästernas betalningsvilja stor. Hyresgästerna är beredda att betala mycket mer för närhet till kommersiell service och kulturellt utbud, än vad som gäller idag. Samtidigt som bostadsområdets rykte inte är oväsentligt för betalningsviljan. I ett område med låg status och dåligt rykte, ligger hyrorna i det nuvarande systemet långt över där de skulle hamna i en fri marknad, där hyran fastställdes av hyresgästernas efterfrågan och betalningsvilja. Å andra sidan skulle hyrorna stiga i efterfrågade områden. Turners och hans medarbetares slutsats är att hyresskillnaderna är alldeles för små. Attraktiva lägen borde ge högre hyror, inattraktiva lägre. Större hyresskillnader skulle också leda till att det existerande bostadsbeståndet utnyttjades bättre.
Varför ska ett äldre par med utflugna barn säga upp sin stora gamla charmiga femma för att flytta till en avlägsen liten trea i ett betonggetto – när hyran höjs och inte sänks i samband med flytten? Det nuvarande systemet leder till ett enormt slöseri med bostadsyta, eftersom fördelningen av bostadsyta inte har något med hyresgästernas betalningsvilja att göra.
Slutligen ska sägas att det (lyckligtvis) är så att olika hushåll har olika uppfattning om vad som är en attraktiv bostad. Barnfamiljer bryr sig till exempel mindre om ett centralt läge, men ställer högre krav på omgivningen närmast bostaden. Det skulle rimligen leda till att priserna på stora lägenheter i avlägsna förorter kunde hållas uppe mer än priserna på smålägenheter. Men det är självklart faktorer som inte spelar någon roll i dagens hyressättningssystem.