Under 1990- och 2000-talen reglerades marknaden för bostadsfinansiering hårt i USA. Regleringarna innebar i korthet att kreditinstituten tvingades låna ut pengar till låntagare som inte var kreditvärdiga. Anledningen var att myndigheterna ville underlätta för obemedlade att skaffa egna bostäder. Krediterna garanterades i stor utsträckning av de halvstatliga garantiinstituten Fannie Mae och Freddie Mac. Särskilt under åren 2004-2006 var ökningen av bostadskrediter med skakiga säkerheter snabb, ungefär en fjärdedel av nya amerikanska bostadslån var då så kallade “subprime”-krediter. Det vill säga ompaketerade krediter med hög risk. Kraschen kom 2008 och spred sig snabbt till hela världen. Grunden till krisen var felaktigt utformade regleringar. Följden blev en bostadsbubbla som när den sprack fick långtgående negativa konsekvenser för världsekonomin.
I Sverige är en del ekonomer oroade för att det under senare år också här har byggts upp en bostadsbubbla. Bostadspriserna har stigit under tjugo år, med enbart små tillfälliga nedgångar. Trots att erfarenheterna säger att perioder med sjunkande bostadspriser är ett normalt inslag i ekonomin. En förklaring till den långvariga kontinuerliga uppgången har varit ett ständigt tillflöde av bostadskrediter. De ransoneringar och regleringar som tidigare gjorde det svårt för många att finansiera en egen bostad har försvunnit. Många fler har fått chansen att vara med och konkurrera om ägda bostäder och andelen bostadsrätter har följdriktigt ökat kraftigt på hyresrätternas bekostnad.
Framförallt Finansinspektionen har misstyckt till utvecklingen och Inspektionen försökte för några år sedan införa amorteringskrav, något som Inspektionen inte hade laglig rätt att göra. Nu har man istället lyckats övertyga regering och riksdag att ändra lagen och de nya reglerna om amorteringstvång gäller sedan den 1 juni i år.
När amorteringstvånget senast var på tal steg bostadspriserna kraftigt. Många ville köpa och finansiera köpet innan de nya amorteringsreglerna trädde ikraft. När det inte blev några amorteringsregler fortsatte prisuppgången ändå, men nu, när det blivit allvar av amorteringsreglerna har priserna stagnerat och möjligen till och med minskat. Trots att amorteringsreglerna enligt de nya regleringarna knappast har någon praktisk effekt alls. Flertalet banker tillämpade redan innan de nya regleringarna amorteringskrav som var i linje med de nu lagfästa reglerna.
Men amorteringsreglerna räcker inte för de som vill reglera marknaden. Finansinspektionen är också pigg på att inrätta ett skuldkvotstak. Det skulle innebära att låntagarna inte skulle få låna mer än en viss summa i förhållande till sin inkomst. Bankerna tillämpar redan sådana regler i sin kreditprövning. Skillnaden är att medan bankerna idag har tak på 5-6 gånger bruttoinkomsten, vill Finansinspektionen se ett tak på fem-sex gånger nettoinkomsten. Det skulle alltså innebära en drastisk minskning av lånemöjligheterna. Ett hushåll med två normalinkomsttagare skulle få låneutrymmet sänkt från 3,6 till 2,5 miljoner. För en ensamstående skulle nedgången vara från 1,8 till 1,3 miljoner. Det räcker med nöd och näppe till en etta i Stockholms mer avlägsna förorter. Anhängarna av hårda skuldkvotstak har inte kunnat påvisa att nuvarande tillämpningar i bankernas kreditprövning skulle leda till en utlåning som låntagarna inte klarar av. Ett införande av ett skärpt skuldkvotstak skulle innebära ett hårt slag mot bostadsmarknaden och många normalinkomsttagare skulle tvingas stryka drömmen om att någon gång skaffa en egen bostad. Priserna på bostäder skulle gå ner och de som köpt under senare år skulle få se lånen stiga som andel av marknadspriset. I värsta fall skulle lånen kunna bli högre än marknadspriset.
Det är ett helt onödigt förslag på reglering. En kreditgivare som vill överleva också nästa konjunkturnedgång ser i egenintresse till att låntagarna klarar av både räntor och amorteringar. Annars är det snart slut på kreditinstutet.